lunes 22 de abril de 2024

Un balance de la Ley de Alquileres en un nuevo aniversario de su sanción

Tres años después de aprobada la Ley 27.551, Nota al Pie dialogó con Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, y con Gastón Levy, integrante de Inquilinos Agrupados para realizar un análisis de sus ventajas y problemas.
Ley de Alquileres
La Ley se aprobó el 11 de junio de 2020 con 41 votos en el Senado y sin la presencia de los 29 senadores que integraban Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal. Crédito: Parlamentario.

El 11 de junio de 2020 se aprobó en el Senado la Ley 27.551, denominada Ley de Alquileres que, entre otras cosas, extendía de dos a tres años los contratos, reducía a un mes el monto del depósito y establecía  que las expensas extraordinarias sean responsabilidad del propietario.

Alejandro Bennazar, presidente y consejo directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en diálogo con Nota al Pie consideró que este “no es un feliz cumpleaños” para la Ley de Alquileres. “Acá la ley fue declarada totalmente democrática porque no perjudicó a una sola parte, perjudicó a todas las partes, incluyendo los desarrolladores y los conductores”, destacó el presidente de la CIA. 


Mientras tanto, Gastón Levy, miembro de Inquilinos Agrupados, opinó que la ley otorga derechos muy beneficiosos a les inquilines. Entre ellos, se puede nombrar el aumento de los años de contrato, que les genera más estabilidad, el pago de solo un mes de depósito para los tres años de contrato, y la exención del pago de expensas extraordinarias, que a partir de la ley quedó a cargo de les propietaries.  

¿Cuáles son algunos de los problemas relacionados con la ley?

Una de las principales cuestiones que preocupa a Alejandro Bennazar es que con estos tres años también cumplen tres años los primeros contratos, por lo que ahora les propietaries pueden poner en venta sus inmuebles, hacer una extensión del contrato, retirarlo del alquiler o ponerlo en alquiler temporario. 

“Se logra que casi un cuarenta por ciento de esos contratos no se renueve, aproximadamente, que se hagan extensiones y hay un porcentaje que va hacia la venta y hacia temporarios”, detalló Bennazar sobre estos vencimientos. Y agregó que esto es muy preocupante para las familias. 

Bennazar concluyó que el gran problema es la ley, que, de acuerdo a él, hizo que las propiedades ya no duren en el mercado. “Antes de aprobarse esta ley una propiedad estaba sesenta días en el mercado en espera de un inquilino”, explicó el presidente de la CIA. Sin embargo, ahora, “un inquilino, en lista de espera, espera una propiedad, incluso apta a su presupuesto y no hay o hay poca, casi nula”. “La propiedad no dura en el mercado ni siquiera un minuto”, especificó Bennazar.

3 Creditos Radio Rivadavia
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que esta ley perjudicó a todas las partes. Crédito: Radio Rivadavia.

Un informe realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés destacó que la oferta de propiedades en alquiler se redujo. En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), por ejemplo, el 94% de la oferta es de venta de propiedades y solo el 6% es para alquiler. Hubo una caída del 30% de departamentos de 1 y 2 ambientes en el último año. 

Por otro lado, Gastón Levy cree que el principal problema viene porque el Estado nunca se ocupó de hacer cumplir la Ley de Alquileres y que por eso empeoró la situación inmobiliaria y de les inquilines. 

La inflación también es un problema que sufre la Argentina, en mayo alcanzó el 7,8%, y que también terminó afectando la situación inmobiliaria. Para Levy esto también es culpa de un incumplimiento estatal: “Tenemos una ley que nos congela el precio del alquiler 12 meses pero nadie lo cumple y desde el Estado no hacen nada para el cumplimiento”.

“La disputa no es entre propietarios e inquilinos”, destacan desde Inquilinos Agrupados. Levy expresó que el problema “son las corporaciones que tienen sobrantes en pesos y al construir lo transforman en dólares, ya que de la vivienda desde la dictadura del 76 se dolarizó el suelo”.

El estudio de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés también se encontró con un aumento de alquileres en dólares en AMBA, donde más del 50% están en la moneda estadounidense. Esto significó un gran aumento a lo que se pudo ver en 2022, donde eran un 32% de las publicaciones, o en 2020, donde representaban un 20%. 

Bennazar también expresó cómo se vieron afectadas las inmobiliarias: “A último momento con este chiste que tuvimos de las apps de temporarios nos perjudicó ampliamente a los corredores inmobiliarios, donde ya tenemos, no solo un problema de faltante de alquiler, sino un tema entre alimentario y de trabajo”.

Ley de Alquileres
Gastón Levy, desde Inquilinos Agrupados, pide que se cumpla la ley, que no haya viviendas vacías y precios en pesos. Crédito: diputadosbsas.com.ar.

En ese sentido, un estudio del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos reveló que hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas. En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), por ejemplo, son más de 15 mil las propiedades que se desplazan al mercado de los alquileres temporales. 

¿Qué piden propietaries e inquilines?

Por parte de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar comentó que habría que modificar dos puntos fundamentales. El primero sería “achicar el tiempo de contrato, de tres años a dos años”. Después se refirió a los índices de actualización, y dijo que, “más allá de que las partes se pongan de acuerdo con un tipo de índice, la opinión de la Cámara sería con coeficiente, ayudar los salarios, sin la inflación al lado” porque consideran que “la familia no tendría que pagar ni más ni menos de lo que corresponde”. Por esa razón, cree que la forma de actualizar no debería superar los tres meses. 

Mientras tanto, desde Inquilinos Agrupados, el principal pedido que realizan es que, tras tres años de su sanción, se haga cumplir la Ley de Alquileres y “de ahí en adelante buscar mejoras”. Entre esas mejoras, mencionó que no haya viviendas vacías y la pesificación de las viviendas.  En cuanto al problema de las propiedades deshabitadas, ya presentaron un proyecto de ley para que las de la Ciudad de Buenos Aires que permanezcan sin ocupar por más de 90 días consecutivos puedan ingresar de forma obligatoria a un sistema de alquiler. 

Ley de Alquileres en Provincia

Mientras se ven los problemas y las cuestiones que suceden en estos tres años luego de la aprobación de la Ley, en la Cámara de Senadores de la Provincia de Buenos Aires avanza de a poco el tratamiento de un proyecto de Francisco Paco Durañona para modificar la ley de alquileres provincial. Esta iniciativa consiguió su segundo dictamen de comisión, aunque con pleno rechazo del bloque Juntos

El proyecto incorporaría y modificaría artículos de la Ley 10.973. La mayoría de los cambios se darían en los costos para les inquilines: no estarían sujetes a pagar los gastos de comisión inmobiliaria, los pedidos de informes al registro de la propiedad, ni los costos de certificación de firmas, o averiguación de informes de garantías. Todo estaría a cargo de quien sea el propietario o de la inmobiliaria. 

Ya tenía un dictamen de minoría de la Comisión de Legislación General y con el dictamen conseguido en la Comisión de Asuntos Constitucionales y Acuerdos el proyecto cumplió con los requisitos para tomar estado parlamentario en la próxima sesión del Senado bonaerense, que todavía no tiene fecha.

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