Con más operaciones inmobiliarias durante el año pasado respecto al 2021, el sector inmobiliario espera este año continuar mejorando. La cantidad de escrituras realizadas se asemeja a los valores obtenidos en años anteriores, como 2015 o 2016. Por eso, el pronóstico arroja cifras más alentadoras.
Con una disminución en los valores de las casas en ciudades importantes y en ciertas ubicaciones, les especialistas indican que este es un momento clave para comprar propiedades. Mientras que a la hora de alquilar, el desafío involucra tanto a inquilines como propietaries. La oferta de inmuebles en alquiler no alcanza a cubrir la demanda, por lo que alquilar sigue siendo una odisea para muches.
En cuanto a las expectativas, no debe de dejarse de tener en cuenta que este es un año electoral, por lo que el contexto político y económico influirán en la ejecución de transacciones. Además, a nivel mundial se espera una recesión para 2023.
Nota al Pie conversó sobre las posibilidades en el mercado inmobiliario con Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI). También es presidente de Keymex Argentina, abogado, escribano y corredor inmobiliario.
El impacto de la nueva Ley de Alquileres en el mercado inmobiliario
Luego de la sanción de la Ley de Alquileres, el precio de los mismos se actualiza mediante ajustes anuales contemplando la inflación con respecto al año anterior. Por eso, quienes comenzaron a alquilar en marzo de 2022, ahora deberán actualizar el valor teniendo en cuenta este criterio, lo que se traduce en una elevación del alquiler en un 81%.
Para calcular con exactitud esta cifra, la reglamentación vigente se basa en el Índice de Contratos de Locación del Banco Central que se publica todos los días en la página web de la entidad. Está formado por el porcentaje de inflación según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) informado por el INDEC, y por los salarios estipulados en la remuneración promedio de les trabajadores estables (RIPTE).
“Los precios de los inmuebles en alquiler cuando se fija el valor de salida al mercado, en el inicio del contrato, sufren fuertes subas debido a la inflación imperante en nuestro país”, explicó García Malbrán.
“El motivo radica en que los propietarios tienen presente que la actualización de ese contrato ocurrirá recién al año de la firma. Tratan de evitar quedar muy rezagados con el valor teniendo en cuenta que la inflación es de casi el 100 % anual y los proyectos de descenso de estos porcentajes no están ocurriendo”, agregó.
El desafío de alquilar
Con relación a los alquileres “la demanda sigue muy alta”, explicó el presidente de CAMESI. “La oferta prácticamente es inexistente en la Ciudad de Buenos Aires y en las grandes ciudades universitarias de nuestro país”, sostuvo.
Con las modificaciones en el contrato de alquiler, que ahora son de 3 años y no de 2 años, sumado a la actualización monetaria anual en vez de semestral, muches propietaries decidieron no ofrecer sus inmuebles para alquiler. En cambio, optan por ponerlos a la venta, aún con un bajo precio.
Además, se debe tener en cuenta que “en general, los alquileres de los departamentos se contratan en pesos y no en dólares billetes como suelen ser las casas importantes en countrys o barrios cerrados. Podemos decir que los departamentos en alquiler van apuntados a un público de clase media. La necesidad habitacional de este segmento de la sociedad, que no puede acceder a créditos hipotecarios para compra, es muy importante y concentra la mayor cantidad de personas en nuestro país”, argumentó García Malbrán.
La caída en el alquiler de casas
Con relación a los precios de los inmuebles por compra y ventas, el especialista informó que “siguen estando fijados en dólares y la inflación a los pesos argentinos, por lo que en este sentido la inflación no tiene casi incidencia alguna de modo directo. Pero sí, en que no permite a los asalariados ahorrar en dólares para poder cumplir su sueño de adquirir la casa propia”.
La caída de la demanda de alquileres de casas solamente está ocurriendo en grandes inmuebles. Éstos son aquellos ubicados en ciudades importantes y en barrios cerrados o country. Este fenómeno “se debe esencialmente a que en un momento determinado los valores en dólares de dichas locaciones fueron muy altos. A pesar de ello la demanda continuaba, especialmente durante la pandemia y apenas finalizada la crisis sanitaria”.
Pero en la actualidad, “esa gran demanda disminuyó progresivamente porque resulta muy difícil asignar la suma de miles de dólares a un alquiler. Además, se agregan en los clubes de campo un alto de valor de expensas y servicios”. Debido a esto, García Malbrán concluyó que “los precios deben reacomodarse al valor impuesto por el mercado en la actualidad y sin dudas que volverán a alquilarse este tipo de inmuebles”.