En la jornada de ayer, les integrantes de la Cámara de Diputados comenzaron a analizar las diversas propuestas para modificar la Ley de Alquileres. La normativa vigente, promulgada en el año 2020, estableció algunos puntos que perjudicaron el mercado inmobiliario. Desde su entrada en vigencia los precios de los alquileres aumentaron considerablemente. Además, la cantidad de inmuebles ofertados se redujo de manera drástica.
Para conocer en detalle la problemática, Nota al Pie entrevistó a dos especialistas. El abogado Gustavo Aramburu, quien se desempeña como asesor de la Cámara Inmobiliaria y el economista Fabián Medina, quienes brindaron su mirada sobre el tema.
¿Qué dificultades presenta la ley actual?
Aramburu: A fines del gobierno de Juntos por el Cambio se empezó a elaborar un proyecto de ley en reforma de la ley de alquileres. Finalmente, en medio de la pandemia, el gobierno de Alberto Fernández sancionó la Ley 27.551.
Esa ley fue criticada por todos los sectores, esto es inmobiliarias, profesionales, propietarios e inquilinos. El resultado fue tan malo que fue malo para todos. Fue una norma que se sancionó durante la pandemia donde se habían prorrogado los alquileres, se habían suspendido los aumentos y suspendido los desalojos. Se dictó esa norma en una situación excepcional.
Además, la duración del contrato pasó de dos años a tres, equiparándose con el de un local comercial. También se estableció una cláusula de actualización anual en base a un índice que pública el Banco Central que es un mix entre el aumento inflacionario y aumento de salarios. El valor fijado durante el inicio no se lo tocaba durante un año y se lo actualizaba cumplido el primer año. Esto produjo el retiro de la oferta de inmuebles. Y además, la imposibilidad de pactar libremente el canon locativo hizo que aumenten considerablemente los precios. Con esto los más perjudicados fueron los inquilinos.
Medina: La ley vigente marca una actualización anual mediante coeficiente de inflación. El tema es que el primer año de ejecución hubo un 52% de actualización. Ese es el principal problema. En lo legal, está la Ley de Convertibilidad que considera que no existen actualizaciones o indexaciones desde el año 1991 en Argentina.
Ahora se plantea un nuevo debate para modificar la ley: ¿en qué consiste?
Aramburu: Ahora se plantea una modificación de la ley. Necesariamente tiene que haber una Ley de Alquileres porque no se puede estar en un vacío legal. El mismo Código Civil y Comercial vigente deriva la normativa a una ley en cuestión, la vigente 27.551.
Hay diez proyectos que tienden a querer modificarla. Algunos sectores plantean volver a los dos años, es decir no hacerlo tan extensivo como tres. Por otro lado, plantean la libertad contractual para la actualización. También se propone agilizar lo que son los juicios de desalojo.
Medina: Se propone un desalojo sumario para quien no cumpla con el alquiler. También se está evaluando introducir un impuesto a la vivienda ociosa. Esto sería que aquellos que son dueños de propiedades y no las alquilan, pagarían un impuesto para propiciar que entren en el sistema de alquiler.
En Argentina existen dificultades para acceder a la vivienda propia: ¿esa dificultad se correlaciona con las dificultades para alquilar?
Aramburu: Si, sobre todo en capital. Si bien la Ley es nacional, en capital se suele pedir dos garantías de propietarios, lo cual puede ser difícil de conseguir. Mientras que en provincia solo se pide recibo de sueldo de los garantes. En el fondo, lo que hay que pensar son políticas públicas más activas.
Habría que generar que los bancos Ciudad, Nación y Provincia otorguen créditos más blandos para acceso a vivienda. El importe de un alquiler tranquilamente podría ser la cuota de un crédito hipotecario. Prácticamente no hay créditos blandos para que una pareja de sector medio que reúne dos sueldos pueda acceder a una hipoteca para su primera vivienda. Los créditos que hoy existen, tienen tasas que resultan impagables. Una política activa de acceso a la vivienda sería más útil que las modificaciones a la Ley de Alquileres.
Medina: No existe un sistema de acceso a la vivienda o alquiler de vivienda que sea dilatado. Yo corregiría la ley actual para que aquel inquilino pague en tiempo y forma 33 meses sobre 36 de duración del contrato, tenga una extensión de este, que podría ser de 12 a 24 meses. Pero durante los primeros tres años, no tendría que haber actualización o indexación porque eso está prohibido por ley.