La geografía del crédito hipotecario 2025 es una radiografía de las asimetrías del acceso a la vivienda en el país. El liderazgo es indiscutiblemente bonaerense y porteño. La Provincia de Buenos Aires encabeza la tabla con 11.429 créditos (el 33,46% del total) y la Ciudad de Buenos Aires (CABA), le sigue de cerca con 9.935 operaciones (29,08% del total).
En conjunto, estas dos jurisdicciones concentran más del 62% de las operaciones. A este bloque se suman Córdoba, Santa Fe y Mendoza, que aportan otro 21% de los créditos otorgados, consolidando a estas cinco plazas como los únicos polos geográficos con un mercado hipotecario activo, responsables del 83% de todas las hipotecas otorgadas en el año.
Son datos que se desprenden de un extenso informe elaborado por la Fundación Tejido Urbano, integrada por «especialistas acerca de soluciones y herramientas innovadoras que apunten a reducir los déficits habitacionales de nuestra sociedad».
Entre enero y octubre, el sistema financiero argentino originó cerca de 39 mil créditos, con un volumen acumulado que superó los 3.191 millones de dólares hasta septiembre. Sin embargo, la euforia de los números esconde una realidad estructural que profundiza las desigualdades territoriales: el crédito hipotecario se ha consolidado como una herramienta exclusivamente metropolitana.
Las barreras del acceso y la concentración bancaria
Esta fuerte concentración territorial no es casual. Refleja un conjunto de barreras estructurales que impiden a los hogares del interior acceder al crédito. Las provincias líderes concentran mayores niveles de formalidad laboral, una mayor presencia bancaria y una mejor capacidad de ahorro por parte de los hogares, factores clave para la aprobación de préstamos.
En contraste, el resto del país, incluyendo provincias como Corrientes, Misiones, o Formosa, exhibe volúmenes testimoniales, afectados por una menor formalidad laboral, salarios reales más bajos y una oferta bancaria limitada.
Detrás de la geografía, hay una fuerte concentración institucional. El motor del ciclo fue el Banco Nación, que con 12.342 hipotecas explicó más de un tercio (36,1%) de todo el sistema financiero. La banca privada de gran escala, liderada por Galicia, Santander y BBVA, acompañó el proceso, explicando un 32,9% en conjunto, pero con menor agresividad que la banca pública.
La dependencia del Banco Nación como impulsor y mitigador de riesgo confirma que sin su peso, el volumen total del crédito hubiera sido significativamente menor. Este liderazgo contrasta con el comportamiento de los bancos medianos y provinciales, que mostraron un repliegue anticipado y respuestas más conservadoras ante la incertidumbre macroeconómica.
Un desafío estructural para el próximo ciclo
La evidencia es contundente: el crédito hipotecario volvió a ganar escala en 2025, alcanzando 4.901 altas en octubre, pero lo hizo reproduciendo las asimetrías territoriales ya conocidas. Los datos de CABA y PBA sugieren, además, que el ticket promedio está descendiendo, lo que confirma operaciones sobre unidades más accesibles o una mayor prudencia financiera.
Teniendo en cuenta estos datos y entendiendo que la realidad para acceder a un techo propio se volvió un sueño inalcanzable, Argentina profundiza un problema estructural. Los bajos salarios, los alquileres en alza y el poco alzance a créditos hipotecarios, dan cuenta de un país donde la propiedad se concentra en pocas manos.