La organización no gubernamental (ONG) Basta de Demoler junto al Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) logró frenar la construcción de un gran edificio en el barrio de San Telmo, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
El Tribunal Superior de Justicia, decidió rechazar de forma unánime los recursos del Gobierno de la Ciudad y de la empresa constructora TGLT. Se trata de un amplio proyecto emplazado entre las calles Bolívar N° 1545/93, Perú N° 1560/92 y Av. Caseros N° 527/99.
Las autoridades gubernamentales habían otorgado un permiso de obra para construir un mega emprendimiento inmobiliario de más de media manzana. Sin embargo, esa autorización incluyó una habilitación para exceder los límites de altura previstos para el Casco Histórico.
Ante esa circunstancia, la ONG Basta de Demoler acudió al Poder Judicial con el patrocinio del abogado Jonatan Baldiviezo del ODC. Luego de un extenso proceso judicial, lograron que el emprendimiento inmobiliario deba reducir la altura proyectada para ajustarse a la normativa vigente.
Para conocer detalles del conflicto inmobiliario y urbanístico, Nota al Pie entrevistó a Jonatan Baldiviezo, el abogado que llevó adelante el expediente.
¿Qué es el proyecto Astor San Telmo?
Es un emprendimiento ubicado a una cuadra del Parque Lezama. Es un proyecto de gran envergadura ya que ocupa más de media manzana. La iniciativa había obtenido una autorización por parte del gobierno para edificar hasta 30 metros de altura.
El problema es que ese permiso viola el Código de Planeamiento de la Ciudad, que establece un límite de 22 metros en la calle Caseros. En el caso de la calle Bolívar, lo máximo que se puede construir es hasta 13 metros. Es decir, el gobierno autorizó un proyecto que duplicaba la altura permitida establecida por ley.
¿Es urbanísticamente viable una construcción moderna de gran envergadura en un sector al que se denomina Casco Histórico, cuando se pretende conservar su esencia tradicional y cultural?
Precisamente, los límites de altura que establece el Código de Planeamiento tienen por objeto proteger la trama urbana del Casco Histórico. Esta se caracteriza por no tener una gran densidad constructiva ni tampoco de altura, a excepción de algunas avenidas.
¿En qué consiste el reciente fallo judicial que le puso límites al proyecto Astor San Telmo?
A la Justicia nos presentamos el Observatorio del Derecho a la Ciudad y Basta de Demoler, denunciando las ilegalidades de esta construcción en el Casco Histórico. Tuvimos tres sentencias a favor, tanto en primera instancia, segunda instancia y en el Tribunal Superior de Justicia. En todas ellas se ratificó que se había otorgado un permiso que violaba el Código de Planeamiento.
En esta ocasión, el Tribunal Superior rechazó los recursos presentados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para acudir a la Corte Suprema. Si el gobierno o la empresa no quiere que la sentencia quede firme, tendrán que recurrir por vía de queja a la Corte Suprema. La vía directa ya fue rechazada. Esto implica que se achican los caminos judiciales que tiene el gobierno o la empresa para defender la autorización ilegal.
Resulta sorprendente que el gobierno ponga tanto empeño en proteger una excepción inmobiliaria de la empresa en vez de procurar proteger el Casco Histórico.
El hecho de que el emprendimiento esté ubicado dentro del Casco Histórico, ¿fue un factor que influyó para que el Poder Judicial frené la iniciativa?
Obviamente, como el Astor San Telmo está ubicado en el Casco Histórico, se trató de una demanda tanto ambiental como patrimonial. Así también lo consideraron los jueces. Es ambiental porque la modificación a la planificación afecta al ambiente urbano, es parte de la armonía constructiva y de calidad de vida. Y es patrimonial porque la morfología de ese sector tiene que ver con la historia de la ciudad y sus inicios.
¿Cuáles fueron los argumentos presentados por el gobierno de CABA para defender el proyecto de un moderno mega edificio en el Casco Histórico?
El gobierno, para justificar la altura que violaba el Código de Planeamiento argumentó que el edificio proyectado se encontraba muy cercano a otros edificios de gran altura.
Dentro de los fundamentos, citaron el edificio Schindler ubicado en la manzana opuesta, en diagonal. La cuestión es que ese edificio es previo al establecimiento del Área de Protección Histórica 1 (APH1). Las normativas de la Ciudad permitían en el pasado grandes alturas. Pero esas alturas se fueron reduciendo con los distintos Códigos de Planeamiento que se fueron aprobando.
El gobierno de CABA sistemáticamente otorga excepciones a lo dispuesto por el Código Urbanístico. ¿A qué se debe esa práctica habitual?
Desde que asumió esta gestión en el año 2008 se fueron otorgando muchas excepciones inmobiliarias denominadas “Interpretaciones”. Estas eran efectuadas por la Secretaría de Catastro o por la Dirección de Interpretación Urbanística.
Se les denomina “interpretaciones” porque el Poder Ejecutivo no tiene facultades para establecer excepciones inmobiliarias a una planificación general. Quien tiene esa facultad es la Legislatura porteña. Creemos que la sistematicidad de otorgar interpretaciones, que fueron detectadas de manera reiterada por la Justicia, implicaría una forma de hacer caja política en la Ciudad de Buenos Aires.
¿Debería planificarse un desarrollo de estos grandes emprendimientos en sectores con menor densidad poblacional?
Obviamente, el gobierno otorga estos permisos que aumentan la capacidad constructiva en parcelas de alto valor inmobiliario. Los metros cuadrados donde se autoriza ilegalmente a construir son muy valiosos. Allí el negocio cierra.
Hoy vemos varios conflictos, donde asambleas barriales están cuestionando la planificación de sus barrios. El Código Urbanístico introducido en el año 2018 es producto de una planificación autoritaria que no se basó en lo que pretendían los habitantes de estos barrios.
En primer lugar, la planificación tiene que ser democrática, esto es, basada en la democracia participativa. En segundo lugar, no se deben autorizar construcciones por sí mismas, sino que deben observarse las necesidades de la población. La actual necesidad es de acceso a la vivienda.
En Buenos Aires hay una crisis habitacional, y la habilitación de complejos habitacionales suntuosos no contribuye en absoluto a mitigar esa necesidad. Esto se debe a que estos emprendimientos son inaccesibles para la mayor parte de la población porteña.
Estos edificios no constituyen vivienda sino activos inmobiliarios para reserva de valor, o elementos para blanquear capital. No están orientados a que la población pueda acceder a una vivienda. Una buena planificación debe considerar qué tipos de emprendimientos se están impulsando y cuáles son las verdaderas necesidades habitacionales.