Escrito por Asamblea Ciudadana en Defensa de la Duna y del Agua para Agencia Tierra Viva
“Bienvenidos al Paraíso.” “Tu casa con sendero al mar.” “El único lugar sobre la playa en Argentina.” “Tu casa a pasos del mar.” En las últimas décadas, las y los habitantes de Villa Gesell son testigos del surgimiento de distintos proyectos inmobiliarios.
Lemú, El Salvaje, Chacras del Mar, Solanas y Linda Bay, son algunos de los emprendimientos inmobiliarios que se publicitan y promocionan, en medios nacionales, para turistas, pero sobre todo para inversores. Prometen valores altamente codiciados: contacto con la naturaleza, seguridad y exclusividad.
Son los mismos atributos que las ciudades costeras tradicionales alguna vez tuvieron y fueron perdiendo con el paso del tiempo. Por ejemplo, Pinamar o Mar del Plata fueron exclusivas en el pasado. En el caso de Villa Gesell, el entorno natural y la tranquilidad fueron el sello distintivo de sus comienzos.
Hoy, lo que se ofrece en los folletos y en las páginas web de esas nuevas urbanizaciones contrasta con nuestras ciudades balnearias: llenas de cemento, asediadas por la erosión costera y por constantes hechos delictivos.
¿Cómo logran los megaproyectos aislarse del entorno, por ejemplo, de la inseguridad circundante? La respuesta es simple: con alambrado perimetral y seguridad privada. Muchos de estos emprendimientos son barrios cerrados de hecho, aunque eviten promocionarse como tales. No lo hacen porque la ley prohíbe expresamente la creación de barrios privados en áreas de médanos.
El artículo 5 del Decreto 3202 del gobierno bonaerense, firmado en 2006, sostiene que “por no tratarse de un área rural, dentro de las áreas de médanos no será autorizado el desarrollo de urbanizaciones bajo la modalidad de barrios cerrados o clubes de campo”.
Pero no es la única ilegalidad en la que incurren estos proyectos inmobiliarios. El decreto 3202 es una norma específica de la provincia de Buenos Aires para el ámbito costero.
Hasta el año 2006, solo contábamos con leyes más generales como la Ley 12.257 del Régimen de protección; conservación y manejo del recurso hídrico y el Decreto Ley 8912 de 1977 sobre ordenamiento territorial y uso de suelo. Pero con el decreto 3202, la provincia actualizó y amplió la protección de la franja marítima por considerarla “un ambiente especialmente frágil”.
La norma indica, por ejemplo, que “los médanos de la primera cadena (…) no podrán ser removidos, atravesados por calles ni interrumpidos para abrir brechas de acceso a la playa”.
También sostiene que “las nuevas urbanizaciones deben contar con servicios de provisión de agua potable y desagües cloacales por red pública, con planta de tratamiento y arrojo de líquidos tratados a un receptor seguro”.
Los municipios costeros tuvieron la opción de adherirse o no a esa norma. En la Costa Atlántica, sólo Villa Gesell y el Partido de la Costa optaron por el “sí”, aunque este segundo partido, llamativamente, se retractó y firmó la des-adhesión.
Y entendemos el porqué: el megaproyecto de Costa Esmeralda no hubiera sido posible bajo el marco regulatorio de la norma 3202, que prohíbe los barrios cerrados, protege el medio ambiente dunícola y preserva los recursos hídricos como el agua potable de las napas.
El caso de Colonia Marina
El decreto también impuso restricciones especiales para el desarrollo de nuevos barrios en una ciudad ya existente como Villa Gesell. Un ejemplo de estos casos es Colonia Marina, una extensión de Gesell sobre la Avenida 3, en la zona conocida como Las Acacias.
El artículo 7 dice textualmente: “En los casos de ampliación del área urbana el municipio deberá definir el límite del área urbanizable (línea de frente costero). La definición de esta línea deberá respetar el retiro desde la línea de ribera establecido por el artículo 142 de la Ley N° 12.257 y el fijado por el artículo 56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio. Estas tres restricciones definirán una franja de protección de la costa que en ningún caso podrá tener un ancho menor a 250 metros”.
La ley 12.257, llamada “Código de Aguas”, data de 1998. El artículo 142 dice algo clave para nuestra región: “Prohíbese el loteo y la edificación en una franja de ciento cincuenta (150) metros aledaña al Océano Atlántico y la edificación sobre los médanos y cadenas de médanos que lleguen hasta el mar aún a mayor distancia”.
Colonia Marina figura como “área urbana urbanizada”. ¿Qué significa esto? Que la Municipalidad de Villa Gesell debería obligar al grupo empresario que edificó el flamante y muy promocionado Lemú —“barrio de playa”— a mantener vírgenes 250 metros de territorio libre desde la línea de ribera hacia el interior del continente. ¿Esto está sucediendo? No.
Al observar los planos del nuevo Plan de Ordenamiento Municipal (POM), en el que se plasma la planificación territorial, con sus nuevos loteos y barrios, vemos que en el sector de Colonia Marina se prevé la aplicación de la legislación anterior y más general de 1998, que hoy solo correspondería a zonas ya urbanizadas.
Esto significa que la Municipalidad de Villa Gesell no tiene previsto aplicar en Colonia Marina la nueva ley a la que adhirió. La Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial exigió, en 2021, modificaciones a la Secretaría de Planeamiento municipal la adecuación al decreto 3202 para la aprobación del POM. Sin embargo, al consultar el documento finalmente aprobado, la irregularidad persiste: el mapa sigue igual.
Colonia Marina figura en él como “área urbana urbanizada” cuando claramente no lo es, y cualquiera que recorra el camino que une Villa Gesell con Mar de las Pampas lo puede notar.
Esa caracterización ficticia es la manera de justificar que allí, en una de las pocas franjas de frente costero sin construcciones, van a hacer la vista gorda a favor del interés de los grupos desarrolladores.
Exigir en Colonia Marina los 150 metros de retiro que plantea el Artículo 142 de la ley de 1998, en vez de los 250 metros que impone, como mínimo, la ley de 2006, equivale a una prebenda millonaria para los megaproyectos que lindan con el mar.
La Municipalidad le regala a Lemú una cuadra entera de territorio protegido para construir casas, hoteles o amenities. Los que salimos perdiendo somos los y las habitantes del lugar.
Villa Gesell es más antigua que el Código de Aguas. Por ende, casi todo el frente costero contradice, en los hechos, dicha legislación. No hace falta más que caminar por la rambla céntrica: las casas y los edificios se emplazan sobre lo que alguna vez fue un médano, que terminó siendo arrasado para que las construcciones queden al nivel de la playa.
Pero también hay problemas en las localidades más nuevas de la zona. Llaman la atención los frentes costeros de Las Gaviotas y de Mar Azul: casas particulares y grandes aparts como Flow, Altaplaya o Rincón del Mar, proliferan sobre la playa sin respetar la normativa, y recurren a las excavadoras cada vez que delante de sus edificaciones “se les junta arena” (es decir, cuando se vuelve a formar el médano).
En Mar de las Pampas, donde la duna sí se conserva, igual hay apropiación del espacio público por parte de grandes complejos hoteleros y algunos particulares, que vallan la ladera posterior del médano y se fabrican accesos “privados” a la playa.
¿Por qué es necesario proteger a los médanos?
Los médanos son la única defensa que tienen las ciudades costeras bonaerenses contra el avance del mar. A raíz del cambio climático y el consecuente derretimiento de los polos, que ya son una realidad, el nivel del mar se está incrementando entre tres y cuatro milímetros anuales, desde hace por lo menos 20 años. Los médanos, donde aún existen, son la única barrera natural entre el mar y la zona edificada.
Preservar la primera línea de médanos no solo nos protege de la erosión costera, sino que impide la salinización de las napas. Todas estas ciudades (Pinamar, Villa Gesell, Partido de la Costa) se abastecen de agua a través de las lluvias que se acumulan en la base de los médanos, a una profundidad no mayor a 30 metros.
No contamos con ninguna otra fuente de agua potable, porque en la zona no hay ríos ni lagos, y los acuíferos más profundos son salados o salobres, por ende no aptos para el consumo. Por todo ello, nuestra región está considerada como zona hídrica en estado crítico, con disponibilidad restringida. El Código de Aguas fue sancionado acertadamente para proteger este bien natural escaso.
Si se sigue socavando la primera línea de médanos, donde aún existen, ya no habrá barrera de contención contra las sudestadas y el mar, y la ciudad misma entrará en peligro de derrumbe.
En general, nuestras ciudades costeras no cuentan con una planificación socioambiental estratégica y corren el riesgo de colapsar la capacidad de carga que tienen estos territorios. Muchas empresas desarrolladoras de megaproyectos no presentan estudios de impacto ambiental; o, cuando lo hacen, estos no suelen ser controlados ni revisados por los organismos gubernamentales.
Para comprender el problema que traen estos emprendimientos basta con mirar el frente marítimo de Santa Teresita, Mar del Tuyú o Las Toninas: casas socavadas, llenas de agua salada bajo los cimientos, que se vienen abajo ante la primera crecida del mar; los vallados y las contenciones inútiles; los turistas tomando sol entre los escombros.
Esas imágenes son una prueba gráfica de cómo termina todo cuando los gobiernos priorizan la inversión inmobiliaria antes que el cuidado de lo poco que nos queda. ¿Pasará lo mismo en Villa Gesell? Todo depende de cómo actuemos: hay daños que ya están hechos, pero hay otros que pueden evitarse.
Las consecuencias de mirar para otro lado
Acá surge el problema más grave: si casi todos los emprendimientos inmobiliarios son posteriores a la ley, la violan sistemáticamente y tenemos que asumir la connivencia y complicidad de la Municipalidad que debería, en todos los casos, ejercer el “poder de policía” y controlar que las normativas se cumplan.
Hubo excepciones: dos megaproyectos ilegales pudieron ser frenados a tiempo, Mandalay, en el norte de Gesell en 2009, y Solanas, en Mar Azul el año pasado. Pero no fue el gobierno local quien los frenó sino los vecinos y vecinas que resistieron. Vecinos que nos informamos, movilizamos, organizamos en asambleas y reclamamos ante el Poder Judicial.
En el caso Solanas, en noviembre pasado, la Suprema Corte bonaerense reconoció el incumplimiento del artículo 142 del Código de Aguas y ordenó a la Municipalidad de Villa Gesell suspender la habilitación y ejecución de las obras, que pretendía llevarse a cabo impunemente sobre áreas protegidas.
El proyecto Solanas fue frenado mediante un recurso de amparo presentado por los vecinos y miembros de la Asamblea Ciudadana en Defensa de la Duna y del Agua.
Aunque cueste creerlo, una cosa lleva a la otra: las megaconstrucciones en nuestras “zonas vírgenes” son grandes negocios ajenos, tan alejados conceptualmente de Villa Gesell que ni siquiera nos nombran en sus publicidades.
Pero a la larga, terminan afectando y destruyendo lo poco que nos queda de playa pública. Incluso, si se sigue socavando la primera línea de médanos, donde aún existen, ya no habrá barrera de contención contra las sudestadas y el mar, y la ciudad misma entrará en peligro de derrumbe.
Si no se pelea para que se cumplan y se hagan cumplir las leyes que nos protegen, nos quedaremos sin playa; pero no solo eso. De los médanos depende la preservación de nuestro acuífero, y del agua de las napas depende nuestra subsistencia.
Si no protegemos la playa, nos quedamos sin agua y sin vida. Sin el agua de las napas, acumulada y potabilizada por los médanos, Villa Gesell será una ciudad inviable. Un encadenamiento de causas y consecuencias tan lógico como preocupante.