La Ley de Alquileres se encuentra una vez más en el centro de la opinión pública en los últimos días, por la presunta intención del gobierno de Alberto Fernández de derogarla. La discusión sobre su efectividad está atravesada por el contexto económico del país, en el cual la inflación hace cada vez más difícil para las mayorías populares afrontar gastos básicos.
Sin embargo, desde el sector inmobiliario insisten en que la normativa, que impone condiciones como los contratos de alquiler a 3 años y la actualización de precios anual según inflación y salarios, causó un grave perjuicio al mercado de inmuebles. Lo cierto es que la oferta de viviendas disminuyó notablemente y los costos son casi inaccesibles para los sectores trabajadores.
En este sentido, Nota al Pie realiza un repaso por los requisitos y precios de alquiler promedio para un departamento de 1 o 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires y en la Zona Sur, Norte y Oeste del Gran Buenos Aires, sin contar el precio de expensas y servicios.
Requisitos para alquilar
De acuerdo a lo que estipula la Ley vigente, los requisitos que una inmobiliaria puede exigir al inquilino son: una garantía propietaria, seguro de caución o garantía de fianza, la firma de uno o más garantes, el pago del depósito y el mes del alquiler por adelantado.
A estos gastos se le suma la comisión inmobiliaria: el pago por el sellado del contrato, informes y certificaciones de la garantía y honorarios. Esto quiere decir que aún cuando la ley se cumple al pie de la letra y no se exigen condiciones arbitrarias en el contrato, el ingreso al alquiler cuesta el valor equivalente a 3 o 4 meses de alquiler.
Ingresos que no alcanzan para vivir
Según el informe sobre Incidencia de la pobreza y la Indigencia realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), las personas que con sus ingresos no pueden costear el valor de la Canasta Básica Total de $131.807 se encuentran bajo la línea de pobreza.
De acuerdo a los datos del segundo semestre de 2022, el 29,6% de los hogares en los cuales residen el 39,2% de las personas son pobres. En aquellos hogares, el ingreso familiar promedio es de $83.758. A continuación, veremos que el valor de los alquileres es igual o incluso mayor a ese ingreso total de las familias. Además, encontramos una tendencia a la dolarización de los alquileres en algunas zonas.
Precios de los alquileres
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, según el informe de mercado de la plataforma de inmuebles ZonaProp, la zona sufrió el mayor aumento interanual, aproximadamente en un 118% (un 25% más que la inflación). En base a las propiedades ofrecidas en la plataforma, el informe calcula el promedio de precios, dividido en tres zonas de la Capital Federal.
En la Zona de Mayor precio, con un precio promedio de $136.514 a $148.488, se encuentran los barrios de Palermo, Colegiales, Belgrano, Núñez, Chacarita y Villa Ortúzar.
En una zona de precio medio, de $104.000 a $125.000, se encuentran los barrios de Recoleta, Retiro, Parque Chas, Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Crespo, Caballito, Almagro, Boedo, Constitución, Balvanera, San Cristóbal, Monserrat, San Telmo, Parque Chacabuco, Villa Santa Rita, Villa General Mitre, Barracas, Monte Castro y Villa Luro.
Los barrios con menor precio, que va de $81.992 a $90.456 son Floresta, Versalles, Parque Avellaneda, Villa Real, Liniers, Mataderos, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Flores, Nueva Pompeya, Parque Patricios y La Boca.
Zona Sur de GBA
- Almirante Brown: entre $40.000 y $60.000
- Avellaneda: entre $60.000 y $100.000
- Quilmes: entre $65.000 y $80.000
- Lanús: entre entre $60.000 y $80.000
- Florencio Varela y Berazategui: entre $45.000 y $70.000
- Lomas de Zamora: entre $50.000 y $85.000
- Ezeiza: entre $40.000 y $75.000
- Esteban Echeverría: entre $35.000 y $60.000
Zona Oeste de GBA
- La Matanza: entre $40.000 y $70.000
- Tres de Febrero: entre $55.000 y $80.000
- Hurlingham: entre $45.000 y $60.000
- Morón: entre $55.000 y $80.000
- Ituzaingó, Merlo y Moreno: entre $40.000 y $70.000
Zona Norte de GBA
- Vicente López: entre $80.000 y $120.000
- San Isidro, Tigre y Escobar: entre $100.000 y $150.000
- San Fernando: entre $70.000 y $100.000
- Pilar y José C. Paz: entre $50.000 y $70.000
- Malvinas Argentinas: entre $35.000 y $60.000
- San Miguel: entre $60.000 y $80.000
- San Martín: entre $55.000 y $85.000
La vivienda propia, un sueño imposible
El acceso a la casa propia se presenta como imposible para la mayoría de la población argentina. Por la falta de estabilidad económica y los exorbitantes precios de las viviendas, no existe la posibilidad de ahorro para acceder a las mismas. Según el Censo Nacional del año 2010, en ese entonces había en la Argentina un déficit habitacional de más de 1.300.000 viviendas, y ese número podría haber aumentado en la última década.
Los bancos privados, un sector beneficiado económicamente en los últimos años, no ofrecen créditos hipotecarios accesibles. únicamente otorgan préstamos en pesos con requisitos de ingresos mínimos altísimos, y cuyos montos son insuficientes en un mercado inmobiliario que está dolarizado.
En el caso de las políticas de Estado para el acceso a la vivienda, el ex presidente Mauricio Macri ofreció a la ciudadanía el acceso a los créditos UVA, que terminó siendo una estafa para quienes pretendían acceder a un inmueble. Como se actualizaba según la inflación, quienes contrajeron préstamos ahora deben un 700% más del crédito inicial.
Por otro lado, la política nacional de créditos hipotecarios PROCREAR es una buena opción pero de poco alcance. Desde su reanudación tras la asunción de Alberto Fernández, se entregaron 70.000 y 140.000 están en ejecución. A fines del 2023, esta política alcanzaría a 840.000 personas.
