La Ley de Alquileres se encuentra una vez mรกs en el centro de la opiniรณn pรบblica en los รบltimos dรญas, por la presunta intenciรณn del gobierno de Alberto Fernรกndez de derogarla. La discusiรณn sobre su efectividad estรก atravesada por el contexto econรณmico del paรญs, en el cual la inflaciรณn hace cada vez mรกs difรญcil para las mayorรญas populares afrontar gastos bรกsicos.
Sin embargo, desde el sector inmobiliario insisten en que la normativa, que impone condiciones como los contratos de alquiler a 3 aรฑos y la actualizaciรณn de precios anual segรบn inflaciรณn y salarios, causรณ un grave perjuicio al mercado de inmuebles. Lo cierto es que la oferta de viviendas disminuyรณ notablemente y los costos son casi inaccesibles para los sectores trabajadores.
En este sentido, Nota al Pie realiza un repaso por los requisitos y precios de alquiler promedio para un departamento de 1 o 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires y en la Zona Sur, Norte y Oeste del Gran Buenos Aires, sin contar el precio de expensas y servicios.
Requisitos para alquilar
De acuerdo a lo que estipula la Ley vigente, los requisitos que una inmobiliaria puede exigir al inquilino son: una garantรญa propietaria, seguro de cauciรณn o garantรญa de fianza, la firma de uno o mรกs garantes, el pago del depรณsito y el mes del alquiler por adelantado.
A estos gastos se le suma la comisiรณn inmobiliaria: el pago por el sellado del contrato, informes y certificaciones de la garantรญa y honorarios. Esto quiere decir que aรบn cuando la ley se cumple al pie de la letra y no se exigen condiciones arbitrarias en el contrato, el ingreso al alquiler cuesta el valor equivalente a 3 o 4 meses de alquiler.
Ingresos que no alcanzan para vivir
Segรบn el informe sobre Incidencia de la pobreza y la Indigencia realizado por el Instituto Nacional de Estadรญstica y Censos (INDEC), las personas que con sus ingresos no pueden costear el valor de la Canasta Bรกsica Total de $131.807 se encuentran bajo la lรญnea de pobreza.
De acuerdo a los datos del segundo semestre de 2022, el 29,6% de los hogares en los cuales residen el 39,2% de las personas son pobres. En aquellos hogares, el ingreso familiar promedio es de $83.758. A continuaciรณn, veremos que el valor de los alquileres es igual o incluso mayor a ese ingreso total de las familias. Ademรกs, encontramos una tendencia a la dolarizaciรณn de los alquileres en algunas zonas.
Precios de los alquileres
Ciudad Autรณnoma de Buenos Aires
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, segรบn el informe de mercado de la plataforma de inmuebles ZonaProp, la zona sufriรณ el mayor aumento interanual, aproximadamente en un 118% (un 25% mรกs que la inflaciรณn). En base a las propiedades ofrecidas en la plataforma, el informe calcula el promedio de precios, dividido en tres zonas de la Capital Federal.
En la Zona de Mayor precio, con un precio promedio de $136.514 a $148.488, se encuentran los barrios de Palermo, Colegiales, Belgrano, Nรบรฑez, Chacarita y Villa Ortรบzar.
En una zona de precio medio, de $104.000 a $125.000, se encuentran los barrios de Recoleta, Retiro, Parque Chas, Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredรณn, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Crespo, Caballito, Almagro, Boedo, Constituciรณn, Balvanera, San Cristรณbal, Monserrat, San Telmo, Parque Chacabuco, Villa Santa Rita, Villa General Mitre, Barracas, Monte Castro y Villa Luro.
Los barrios con menor precio, que va de $81.992 a $90.456 son Floresta, Versalles, Parque Avellaneda, Villa Real, Liniers, Mataderos, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Flores, Nueva Pompeya, Parque Patricios y La Boca.
Zona Sur de GBA
- Almirante Brown: entre $40.000 y $60.000
- Avellaneda: entre $60.000 y $100.000
- Quilmes: entre $65.000 y $80.000
- Lanรบs: entre entre $60.000 y $80.000
- Florencio Varela y Berazategui: entre $45.000 y $70.000
- Lomas de Zamora: entre $50.000 y $85.000
- Ezeiza: entre $40.000 y $75.000
- Esteban Echeverrรญa: entre $35.000 y $60.000
Zona Oeste de GBA
- La Matanza: entre $40.000 y $70.000
- Tres de Febrero: entre $55.000 y $80.000
- Hurlingham: entre $45.000 y $60.000
- Morรณn: entre $55.000 y $80.000
- Ituzaingรณ, Merlo y Moreno: entre $40.000 y $70.000
Zona Norte de GBA
- Vicente Lรณpez: entre $80.000 y $120.000
- San Isidro, Tigre y Escobar: entre $100.000 y $150.000
- San Fernando: entre $70.000 y $100.000
- Pilar y Josรฉ C. Paz: entre $50.000 y $70.000
- Malvinas Argentinas: entre $35.000 y $60.000
- San Miguel: entre $60.000 y $80.000
- San Martรญn: entre $55.000 y $85.000
La vivienda propia, un sueรฑo imposible
El acceso a la casa propia se presenta como imposible para la mayorรญa de la poblaciรณn argentina. Por la falta de estabilidad econรณmica y los exorbitantes precios de las viviendas, no existe la posibilidad de ahorro para acceder a las mismas. Segรบn el Censo Nacional del aรฑo 2010, en ese entonces habรญa en la Argentina un dรฉficit habitacional de mรกs de 1.300.000 viviendas, y ese nรบmero podrรญa haber aumentado en la รบltima dรฉcada.
Los bancos privados, un sector beneficiado econรณmicamente en los รบltimos aรฑos, no ofrecen crรฉditos hipotecarios accesibles. รบnicamente otorgan prรฉstamos en pesos con requisitos de ingresos mรญnimos altรญsimos, y cuyos montos son insuficientes en un mercado inmobiliario que estรก dolarizado.
En el caso de las polรญticas de Estado para el acceso a la vivienda, el ex presidente Mauricio Macri ofreciรณ a la ciudadanรญa el acceso a los crรฉditos UVA, que terminรณ siendo una estafa para quienes pretendรญan acceder a un inmueble. Como se actualizaba segรบn la inflaciรณn, quienes contrajeron prรฉstamos ahora deben un 700% mรกs del crรฉdito inicial.
Por otro lado, la polรญtica nacional de crรฉditos hipotecarios PROCREAR es una buena opciรณn pero de poco alcance. Desde su reanudaciรณn tras la asunciรณn de Alberto Fernรกndez, se entregaron 70.000 y 140.000 estรกn en ejecuciรณn. A fines del 2023, esta polรญtica alcanzarรญa a 840.000 personas.